为了改善晚年生活，金大伯夫妇加入“换房大军”，却在付清房款搬入新家后，因卖家迟迟不配合办理过户陷入困境。老人该如何维权？

　　购房款已支付

　　卖家却迟迟未解押过户

　　金大伯夫妇居住的小区没有安装电梯。随着时间推移，二人感到上下楼越来越吃力。为了住上电梯房，金大伯夫妇打算卖掉旧房子，换一套有电梯的新房住。于是，他们找到某中介，处理先卖后买事宜。

　　通过中介，旧房子顺利卖掉，他们也买到了心仪的新房子。但是，该房卖家尚未还清贷款，房屋还处于抵押状态，卖家答应金大伯夫妇会尽快解押过户。随后，金大伯夫妇将购房款全款支付进中介的监管账户，再等待房子过户。然而，到了约定的解押过户期限，中介却告知他们卖家不能按约履行，要协商一个延后的日期。

　　新的履约期限过后，卖家依然无意履约，而此时卖家的银行贷款也已经到期，这令已经住进新房的金大伯夫妇忧心忡忡，担心房屋可能因为卖家的债务问题被银行处置。而且新房无法过户将会导致旧房户口无法迁出，他们与旧房买房人之间的合同也可能违约。

　　发函告知后果

　　推动卖房人筹措资金

　　金大伯夫妇向律师咨询，这种情况是否有必要起诉卖房人？

　　律师分析后建议，可先给对方发函告知，若继续拖延就解除合同并索赔，发函后若对方仍未行动就走诉讼流程。根据合同约定，若卖家坚持不解押过户，他们可以单方解除合同并向卖家索赔20余万元违约金，而卖家若筹措资金去解押过户，其获得购房款之后能还清银行贷款和其他债务。

　　律师帮助金大伯夫妇起草了一份告知函给中介和卖家，以法律规定和合同约定为依据，告知其不配合办理过户的法律后果。卖房人收到告知函后，意识到问题的严重性，积极筹措资金配合完成了过户。

　　律师支招

　　“先卖后买” 将新旧房交易绑定

　　购买二手房时，使用官方买卖合同示范文本，明确房屋基本信息、交易价格、付款方式和时间等，尤其需要明确过户时间和未按期过户的违约责任。凡房款采用监管支付方式的，买卖双方、房地产经纪机构和监管机构应另行签订房款监管协议，明确交易房款存取、转移条件及程序。

　　建议“先卖后买”，定金条款将新旧房交易绑定。若“先买后卖”，没有资金支付新房款项可能会面临高额违约金赔偿。即使选择“先买后卖”，也应在合同中预留至少3个月的缓冲期，以应对旧房未能如期售出的风险。在定金条款中要注明“旧房成交后生效”，将新旧房交易绑定，降低风险。（据《浙江老年报》）