地下车库是小区重要配套，关系全体业主的公共权益、通行与消防安全。地库内私搭圈占一旦蔓延，容易变成治理顽疾。但因地下车库权属复杂，不少搭建行为定性难、群体性违建拆除阻力大，成了不少小区的治理堵点。本期《百姓问政》关注小区地下车库使用问题。
记者走访发现，有的业主在自有车位上私自搭建棚子、隔断，挤占地库通行与消防空间；有的地库被隔出储物间；还有部分构筑物产权归属开发商，是否侵占公共空间各方说法不一。这些问题不仅容易引发邻里纠纷，后续整改成本也很高。地下车库因权属特殊，安全隐患突出，但治理却陷入“看得见、管起来难”的困境。看似是车位范围内的“自用改造”，实质侵占公共利益，暗藏消防安全风险。权属边界模糊、监管存在盲区、批量违建拆除阻力大，这些堵点不打通，老百姓的居住安全感就难以保障。
记者：业主私自扩出空间搭建储藏间，老百姓觉得是违建，执法部门觉得没法认定，矛盾点在哪儿？
律师王秀杰：老百姓认为没有取得国家允许、侵占公共空间就是违建，但行政机关认为没法认定，原因有几方面。化解矛盾的核心前提，是先从法律、政策以及规章制度层面明确界定是否属于违法建筑。我个人认为，第一未取得规划许可证等相关行政许可，第二侵占了公共空间，还存在违反规划用途的问题——原本是地下车库，却被改作储藏间使用，甚至安装空调，已带来消防隐患与结构安全隐患。结合目前反馈的情况，可以认定属于违法建筑。
记者：执法可依据哪些法条？
王秀杰：主要依据《中华人民共和国城乡规划法》《天津市城市管理规定》以及《天津市文明行为促进条例》。《城乡规划法》规定明确，针对此类违法建筑，应当责令改正并处相应罚款；如果当事人拒不改正的，由行政机关实施拆除或整改，相关费用由违法者承担。
记者：有人私自扩建圈建，把消防器材以及消防器械柜圈起来，是否涉嫌违法？如引发火灾应追究什么法律责任？
王秀杰：《消防法》第二十八条规定，任何单位和个人不得挪用、损坏、占用消防器材，不得堵塞、圈占、封闭安全通道、消防通道及逃生通道。如果实施了上述违法行为，《消防法》第六十条规定了明确处罚：责令改正、排除妨害并处罚款。若情节严重，因违法行为引发火灾造成人员伤亡或达到法定入罪情节的，行为人可能被追究刑事责任。
记者：开发商拥有地库产权并授权物业，物业是否就可以搭建储藏室对外出租？
王秀杰：根据《城乡规划法》的相关规定，建设行为除符合城乡规划要求外，即便是合法建设也必须符合规划核定的用途。地下车库规划用途就是停放车辆，搭建储藏间用来存放物品，甚至不排除未来有人在此居住，这实际上已经改变原规划用途，该改变行为本身即违法。即便开发商是该区域的产权人，也无权实施改变规划用途的行为，物业同样没有权利这么做。授权给他人行使的应当是合法权利，不能进行违法授权。
记者：两个小区表象不同，一个业主搭建，一个物业搭建，但处理困境高度一致，治理难点在哪？
天津商业大学管理学院教授张金娟：就私搭乱建问题而言，物业、业委会及基层社区往往能第一时间发现问题并上报，但他们没有执法权。那么问题的卡点究竟出在哪里？基层发现问题后，想采取制止措施，担心引发社会矛盾；上报给上级政府或者主管部门，主管部门又要求找到明确法条才能处置。到头来没有针对性法条可精准对应，没办法给出清晰执法方案。核心问题是违法建设的定性难题，真正卡点在于相关政府部门如何协同完成问题认定，同时行政主管部门和执法部门需对相关法规做更细致梳理，最终出台专门针对地下空间私搭乱建行为的管理规定，让从物业、业委会到社区、街道执法的整个基层流程，从发现问题到处置执行都有清晰依据和保障。如果缺少这套从法规到执法权的完整保障，这个治理堵点确实非常难以解决。
记者：从法律角度如何看？
王秀杰：我国现行法律体系已相对完备，不应总将相关责任归咎于“法律不健全”，这种说法并不准确。对应领域的法律框架已经建立，但法律只能对相关概念和规则作概括性规定；具体落地执行，还需行政机关出台配套规章制度、条例或细则，明确界定某一行为是否属于违法。
记者：界定建筑物是否为违建有困难时怎么办？
王秀杰：此前讨论违建更多聚焦建造环节。但建筑建成后投入使用，所有权人或管理人仍要承担相应法律责任与义务。无论是土建还是其他构筑物，即便认定是否属于违建存在模糊地带，使用者不能改变建筑原始规划设计，也不能变更规划用途，这是首要原则。车库就是车库，车位就是车位，不能因为是自家对应空间就随意改造，法律对此有相应限制。其次，使用者必须保障基本安全，包括建筑结构、消防、用电及他人人身安全。一旦出现安全问题，行政机关可依法作出行政处罚。物业公司作为管理者，依据物业管理条例负有安全保障义务，物业不只享有签约收费的权利，同时必须履行这项义务。另外，其他利害关系业主即便难以直接定性为违建，只要认为该建筑侵害自身合法权益，例如相邻车位被对方搭建储物间导致自己车辆无法停放，就可以向法院提起诉讼，要求拆除构筑物、恢复原状，保障自身正常使用权益；若造成损失，还可主张赔偿。
记者：从法律和普通业主维权角度，有哪些建议？
王秀杰：违法建筑很可能侵害其他业主或利害关系人合法权益。权益受损一方维权，第一步是取证，通过拍照、录像等方式固定违法建筑现存状况，留存证据。第二步可通过物业公司向对应行政机关投诉举报，推动公权力介入，这种方式对权益受损的群众来说，能相对节省维权成本。第三步可通过民事诉讼主张权利：不管是侵占车位、私改储藏间还是其他私搭乱建，只要作为邻居或利害关系人权益受侵害，比如被影响采光、遭受噪音滋扰等，都可以提起诉讼，要求对方承担侵权责任。侵权责任承担方式包括排除妨害、停止侵权、消除影响以及赔偿损失，可以通过诉讼途径依法追究对方的责任。
记者：从法律和制度层面，打通堵点还可做些什么？
王秀杰：个人认为需从四方面推进：第一，明确执法制度依据。法律条文多为概括性规定，上级行政机关应为下级行政机关列出细化清单，明确标注哪些行为属于违法建筑、应当依法查处，为执法工作提供清晰依据。第二，加大执法力度，压实执法机构主体责任。实际工作中，部分执法人员存在畏难情绪，导致执法效果打折扣，对明确认定的违法建筑务必做到“管早管小”。物业虽不具备执法权，但根据《物业管理条例》，发现违法行为后向有关机关报告是其法定责任与义务，必须压实，实现早发现、早制止。第三，为业主委员会、业主及利害关系人维权提供必要途径与协助。当合法权益受侵害时，无论是行政举报投诉、行政复议还是民事途径主张权利，对应行政机关与司法机关都应予以重视，厘清责任、纠正乱象。
记者 昌洪坤 整理 记者 信华
图片由《百姓问政》节目组提供
