墙皮鼓包剥落、水渍顺着墙面蔓延，漏雨的房子困住了业主和物业好几年。一边是久修未愈的渗水，一边是拖欠已久的物业费，双方矛盾僵持不下。

　　渗水难题 多年拉锯

　　初秋午后，推开业主家的房门，一股微微潮湿的闷味扑面而来。主卧靠窗的墙壁上，大片墙皮鼓包、剥落，深色水渍顺着墙面蜿蜒到踢脚线。靠墙的柜子常年被雨水打湿受潮，窗框边角已经发胀变形。跟着进门的，除了案件承办法官，还有社区里人人熟识的人民调解员房大爷，以及负责对接居委会和物业工作的物业经理。

　　渗水带来的困扰持续多年。早些年，业主就发现自家窗户、外墙渗水，一趟趟找物业报修，可每次都只是临时简单维修。一次次报修落空，业主索性从2016年12月开始，一分物业费都不再缴纳。

　　催缴通知单一张张送到家门口，来回沟通始终谈不拢。物业公司最终将业主诉至东丽区法院，要求补齐拖欠的全部物业费，并按约定收取逾期违约金。业主也不肯退让，称要提起反诉，要求物业彻底修好外墙和窗户，并赔偿漏水带来的装修、家具损失。

　　案子交到承办法官手里时，此前在调解室单独约谈过两轮，每次说着说着就争执起来，最后不欢而散。物业经理也满是难处：不是不想修，老旧小区房屋维修工程量大，反反复复返工，成本很高；要是业主都因为服务不满意就不交物业费，物业资金周转不开，整个小区的电梯、绿化、保洁都难维持。

　　现场联调 厘清权责

　　为从根源化解矛盾，承办法官联动综治中心组建联合调解专班，分工协作。法官厘清权责、释法明理，熟稔邻里情况的房大爷缓和对立情绪、居中牵线，物业经理负责对接落实维修事宜。大家商量着，不在屋子里空谈法条，到现场去，对着实实在在的渗水痕迹讲道理。

　　房大爷在社区做调解多年，最擅长拉近距离。他搬了把椅子，挨着业主坐下慢慢唠：“房子漏成这个样子，换谁心里都堵得慌，难处大家都认可；可官司一直打下去，耗时间、耗精力，就算拿到胜诉判决，后面扯皮的地方还多，日子过得闹心。”

　　趁着气氛缓和，承办法官把道理拆解得明明白白：物业服务合同写得清楚，物业负有外墙门窗养护维修的责任，多次报修却没有妥善解决，属于履约不到位，这个责任回避不掉。但法律上也有边界，不能因为物业存在服务瑕疵，就直接拒绝交纳全部物业费，全额拒交得不到法律支持。

　　最终，在众人见证下双方达成和解，物业公司对业主欠付物业费给予一定程度的减免；物业公司在十五日内进场，对涉事房屋外墙、窗户进行彻底修缮，并承诺维修质保不少于两年；以本次免费修缮抵偿业主家中财物损失，业主自愿放弃其余赔偿诉求。全部协议履行完毕后，双方再无纠葛。

　　一案化解 治理一片

　　案子调解成功后，物业联合社区，把这起案例中梳理出的法律要点、双方达成的整改要求，在小区公告栏、业主微信群推送。以这起案件作为鲜活样本，向广大业主讲明：物业服务瑕疵要理性维权，但不能以直接全部拒交物业费的方式对抗；同时也倒逼物业公司正视小区共用部位维修养护的主体责任，对其他几户漏水业主的报修，统一登记、排期检修。

　　不少有类似困扰的业主看到推送后，主动找到社区登记报修。物业也不再推诿扯皮，建立台账，逐项排期开展检修。先后有多户业主和物业坐下来协商，部分矛盾在诉前就得到化解，实现了“调解一案，治理一片”的良好效果。记者 常健